Les (gros) coûts des (petits) mensonges sur une demande de prêt hypothécaire

D’un point de vue économique, le fait de mentir dans une demande de prêt hypothécaire augmente vos risques d’être un jour aux prises avec des difficultés financières. (Getty Images/fizkes)

Au Canada, le prix élevé des maisons demeure une préoccupation, surtout dans les grands centres. De ce fait, certains emprunteurs seraient-ils tentés de forcer un peu la vérité, dans les demandes de prêt? Peut-être que oui... Selon un sondage mené en 2017 par l’agence de notation de crédit Equifax, 13 % des Canadiens trouvent qu’il n’est pas si grave de faire un « mensonge pieux » pour obtenir un prêt hypothécaire. Le sondage fait aussi mention d’une hausse de 52 % des demandes frauduleuses soupçonnées de 2013 à 2017.

Pourtant, il devrait aller de soi que c’est une bien mauvaise idée de mentir pour obtenir un prêt hypothécaire. Comme l’explique Olga Coulter, représentante principale, Gestion des comptes clients, à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), les emprunteurs qui font des déclarations trompeuses et les prête-noms qui acceptent qu’on utilise leur nom pour l’achat d’une propriété commettent une fraude hypothécaire, sans compter qu’ils sont responsables de la dette engagée en cas de défaut de paiement. Ils pourraient aussi être tenus criminellement responsables de leurs fausses déclarations.

La SCHL précise que si un fraudeur est reconnu coupable, il revient aux tribunaux de décider de la peine, au cas par cas. « Ça peut aller d’une tache à votre dossier de crédit jusqu’à une poursuite au criminel », affirme Leonard Catling, agent principal, Relations avec les médias, à la SCHL. (Par exemple, un Albertain s’est vu imposer une peine de 30 mois, en 2012, pour sa participation à une fraude hypothécaire mettant en jeu neuf propriétés résidentielles.)

DÉTECTION DES FRAUDES HYPOTHÉCAIRES

Selon l’Association des banquiers canadiens, les banques du pays prennent divers moyens pour prévenir et détecter les cas de fraude. Exemples :

• Les équipes antifraude utilisent des algorithmes alimentés par des réseaux neuronaux, qui signalent les activités suspectes.
• Les employés ou comités d’approbation examinent les documents remis par le client (p. ex. T4, avis de cotisation, évaluation de la propriété) en vue d’y déceler d’éventuelles anomalies ou indices de fraude.
• Si on soupçonne une fraude, le dossier est transmis à des experts, au sein de la banque, qui examinent plus attentivement le dossier en question.
• Les sociétés d’assurance prêt hypothécaire fournissent souvent des éléments d’information additionnels par souci de diligence raisonnable.
• Il arrive parfois que la banque reçoive un tuyau d’une personne bien intentionnée.

Lorsqu’une anomalie est détectée ou qu’on soupçonne un cas de fraude hypothécaire, la banque communique directement avec le client et prend les mesures nécessaires. Les banques partagent aussi de l’information entre elles au sujet des fraudeurs notoires et des arnaques connues (tout en respectant les exigences de confidentialité) et cherchent constamment à améliorer leurs procédures et leurs systèmes de prévention et de détection de la fraude.

LA CLÉ : FAIRE PREUVE DE VIGILANCE

Pour l’heure, rien ne prouve que le marché canadien soit gangrené par de la fraude généralisée, affirme Mme Coulter. Soit, mais le secteur se tient sur ses gardes. Par exemple, toutes les banques ont des équipes antifraude à l’œuvre 24 heures sur 24 pour faire en sorte que les mesures de sécurité soient respectées et continuellement améliorées. Lorsqu’une demande de prêt hypothécaire est passée par l’autorisateur interne, elle fait aussi l’objet d’un examen à la SCHL, qui, comme le précise Mme Coulter, dispose d’une équipe spécialisée d’agents chevronnés et formés pour déceler la fraude. « Ceux-ci ont le flair pour les demandes de prêt comportant un petit quelque chose qui cloche. »

D’un point de vue économique, le fait de mentir dans une demande de prêt hypothécaire augmente vos risques d’être un jour aux prises avec des difficultés financières.

« Mentir pour pouvoir acheter une maison au-dessus de vos moyens vous met à risque de manquer des versements, surtout si le prêt est à taux variable, et donc d’avoir un dossier qui jouera contre vous au renouvellement du prêt hypothécaire », soutient Francis Fong, économiste en chef à CPA Canada.

« Ces 10 dernières années, les organismes de réglementation du pays ont rendu un peu plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire, ajoute M. Fong. Les règles plus contraignantes concernant la mise de fonds, l’évaluation des revenus et la période d’amortissement visent à s’assurer que les emprunteurs ont les reins solides maintenant mais aussi plus tard, quand les taux d’intérêt vont augmenter. »

Outre ces freins et contrepoids, mentionnons que les diverses parties prenantes du secteur – prêteurs, SCHL, autorités, etc. – sont régulièrement en contact.

Dans le cadre de ces discussions, la SCHL aurait demandé à l’Agence du revenu du Canada d’assumer un rôle plus direct et plus officiel en ce qui a trait à la vérification des revenus. (Actuellement, selon Reuters, l’ARC ne confirme pas la véracité des revenus inscrits dans les demandes des emprunteurs, même si ceux-ci y consentent.) Si l’ARC devait assumer un tel rôle de validation, il est certain qu’un plus grand nombre d’emprunteurs se verraient refuser un prêt hypothécaire.

La SCHL discute de cette possibilité avec l’ARC, mais rien n’a été décidé jusqu’ici. « Les discussions avec l’Agence du revenu du Canada portent sur divers aspects pour lesquels une collaboration serait possible. En fait, cela concerne toujours le partage de connaissances et de pratiques exemplaires, et la collaboration sur les priorités communes à toutes les parties », résume Mme Coulter.

Même s’il n’est pas sûr que l’ARC acceptera de valider les prétentions des demandeurs de prêts hypothécaires, rappelons que les raisons ne manquent pas d’éviter de faire une entorse à la vérité, dans toute demande de prêt. Conseil sage de Doretta Thompson, chef du développement de la littératie financière à CPA Canada : « Dites toujours la vérité quand vous demandez un prêt hypothécaire; et ne signez jamais quoi que ce soit que vous ne comprenez pas tout à fait. »

FAITES ÉCHEC À LA FRAUDE

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