Proposition législative visant à décourager la location à court terme non conforme

Dans le présent billet, nous abordons :

• le contenu des propositions législatives;
• la portée des cotisations concernant l’impôt, les intérêts et les pénalités;
• les conséquences des modifications législatives.

Proposition législative relative à la location à court terme non conforme

Dans l’Énoncé économique de l’automne de 2023, le gouvernement fédéral proposait de refuser, à compter du 1^er janvier 2024, les déductions relatives à la location à court terme lorsque le contribuable ne respecte pas les exigences provinciales ou municipales applicables. Le gouvernement prévoit maintenant prendre des mesures visant à décourager les locations à court terme, qui empêchent les personnes de trouver des logements sur le marché.

À cette fin, il refusera les déductions fiscales de dépenses engagées afin de tirer un revenu de location à court terme d’immeubles résidentiels par les contribuables qui ne respectent pas les règles et restrictions de la province ou municipalité.

Le ministère des Finances a publié le 20 décembre 2023 des propositions législatives devant mettre en œuvre cette mesure, qui concerne les dépenses de location à court terme non conformes engagées à compter du 1^er janvier 2024.

Imposition du revenu net

La Loi de l’impôt sur le revenu (LIR) prévoit la déduction de dépenses engagées pour tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien qui ne sont pas visés par une restriction prévue par la loi. Le Parlement a approuvé diverses dispositions de la LIR amenant un refus ou un report de la déduction de certaines dépenses (p. ex., refus de la déduction de dépenses personnelles ou report de la déduction de dépenses en capital), ce qui donne lieu à l’application de taux d’imposition progressifs à l’assiette fiscale.

La déduction approuvée par le Parlement de dépenses engagées pour tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien est un élément crucial d’une mesure adéquate du revenu net tiré de l’activité en question et, partant, de la capacité du contribuable de payer l’impôt associé.

Avant-projet de loi

La mesure législative pertinente figure à l’article 67.7 qu’il est proposé d’ajouter à la LIR aux termes de l’avant-projet de loi du 20 décembre 2023. Il convient de s’arrêter sur trois éléments :

• la définition d’une location à court terme non conforme;
• le calcul du montant non conforme;
• les conséquences de la non-déductibilité des frais de location à court terme.

Location à court terme non conforme : définition

Pour qu’une location à court terme soit non conforme, trois conditions doivent être présentes : 1) le contribuable doit posséder un immeuble résidentiel; 2) qui sert à la location à court terme; et 3) qui est non conforme.

Ces éléments sont définis comme suit :

• immeuble résidentiel – tout ou partie d’une maison, d’un appartement, d’une unité de copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre bien situés au Canada, dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles par les lois applicables;
• location à court terme – immeuble résidentiel offert en location pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs;
• location à court terme non conforme – à un moment donné, une location à court terme située dans une province ou une municipalité qui, à ce moment, selon le cas :
  • ne permet pas l’exploitation d’une location à court terme à l’emplacement de la location à court terme,
  • exige un enregistrement, une licence ou un permis pour opérer en tant que location à court terme, si celle-ci n’est pas conforme à l’ensemble des exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis.

Calcul du montant non conforme

Le montant des dépenses refusé pour une année d’imposition donnée dans le cas d’une location à court terme non conforme est calculé selon la formule A × B ÷ C, où :

• A = total des dépenses effectuées ou engagées, au cours de l’année d’imposition relativement à l’utilisation d’un immeuble résidentiel en tant que location à court terme au cours de l’année;
• B = nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels l’immeuble résidentiel a été une location à court terme non conforme;
• C = nombre de jours dans l’année d’imposition durant lesquels l’immeuble résidentiel a été une location à court terme.

Comme le calcul représente un prorata des dépenses liées à la location au nombre de jours de non-conformité, la déductibilité des dépenses serait touchée au cours des années où une location à court terme devient conforme ou cesse de l’être. Une règle transitoire est proposée pour 2024 : une présomption de conformité s’applique pour toute l’année d’imposition si la location à court terme est située dans une province ou une municipalité qui exige un enregistrement, une licence ou un permis pour opérer en tant que location à court terme et si l’exploitant se conforme à l’ensemble des exigences en matière d’enregistrement, de licence et de permis le 31 décembre 2024.

Conséquences de la non-déductibilité des dépenses

Ainsi, tout montant non conforme ne serait pas déductible aux fins de l’impôt sur le revenu.

Prenons l’exemple d’un particulier possédant un immeuble résidentiel au Canada qu’il met en location à court terme pendant 366 jours en 2024. L’immeuble génère un revenu net de 20 000 $ après prise en compte de dépenses s’établissant à 100 000 $. Si la municipalité où se trouve l’immeuble interdit les activités de location à court terme à partir du milieu de 2024, le contribuable se retrouverait avec un montant non conforme de 50 000 $ (100 000 $ x 183 jours de non-conformité / 366 jours en 2024).

Pour le contribuable, le bénéfice comptable de 20 000 $ se traduirait par un revenu de 70 000 $ aux fins de l’impôt puisque le montant non conforme ne serait pas déductible. Si le taux d’imposition marginal applicable est de 54 % (le taux d’imposition marginal le plus élevé en Nouvelle-Écosse, et l’un des taux d’imposition les plus élevés au Canada à l’heure actuelle), l’impôt sur le revenu correspondant s’élèvera à 37 800 $. Le taux d’imposition effectif à des fins comptables sera de 189 % (37 800 $ / 20 000 $).

Les sociétés et les fiducies seront également touchées par la non-déductibilité des dépenses.

Nouvelles cotisations

Aux termes du projet de loi, l’Agence du revenu du Canada (ARC) pourra établir les cotisations et nouvelles cotisations voulues concernant l’impôt, les intérêts et les pénalités en raison de la non-déductibilité d’un montant non conforme pour toute année d’imposition en tout temps, après 2023. L’ARC pourrait ainsi refuser la déduction d’un montant non conforme au-delà de la période normale de nouvelle cotisation.

Conséquences inattendues

Les modifications de la LIR peuvent avoir des conséquences inattendues. La proposition présentée ci-dessus vise la réintégration de logements servant à la location à court terme dans l’offre de logements permanents, afin d’atténuer certains des problèmes qui caractérisent le marché du logement actuel. Elle risque cependant d’avoir des conséquences inattendues, notamment :

• un traitement inégal des contribuables du pays aux termes de la LIR fédérale en raison de divergences entre les différentes politiques municipales ou provinciales;
• une augmentation des cas potentiels d’autocotisation de la TPS/TVH à la suite de la conversion de l’immeuble de la location à court terme imposable à un immeuble résidentiel exonéré;
• des cas de non-déclaration d’activités de location à court terme et l’amplification de l’économie clandestine qui en résultera.

Conclusion

Étant donné ces propositions législatives, les exploitants de logements servant à la location à court terme devront être encore plus diligents pour s’assurer de leur conformité aux exigences municipales et provinciales. S’ils veulent être bien renseignés et éviter des conséquences fiscales négatives, il leur serait judicieux de consulter un professionnel.

Précisions à venir

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Avertissement

Les opinions et les points de vue exprimés dans cet article sont ceux de l’auteur et ne représentent pas nécessairement ceux de CPA Canada.