Des experts proposent des solutions constructives à la crise du logement
Lorne Burns
Lorne Burns, FCPA, et ex-leader national, Bâtiment, construction et immobilier à KPMG (2011-2021).
Quelle évaluation faites-vous de la crise du logement?
Les changements démographiques ont une incidence marquée sur la demande de logements. Oui, la population augmente, mais aussi, les gens entament la vie à deux à un âge plus avancé qu’avant. C’est chez les personnes vivant seules qu’on observe la plus forte hausse de la demande; et la construction demeure à la traîne. Côté offre, le problème de l’abordabilité vient du fait qu’il est très coûteux de bâtir des maisons. Ces dix dernières années, les coûts de construction ont explosé. Forcément, se loger coûte plus cher; ajoutons à cela la hausse de la demande et la flambée des taux d’intérêt, et l’on obtient une véritable bombe à retardement.
Quel rôle les CPA peuvent-ils jouer dans la lutte contre cette crise?
La profession est bien placée pour faire comprendre l’ampleur des investissements requis pour remédier à la situation. Les CPA peuvent démontrer que la résolution de la crise passe par la diversité des apports. Il faut des ressources financières provenant tant du secteur privé (prêteurs, investisseurs institutionnels) que du secteur public (programmes de financement, incitatifs).
Quels obstacles nous empêchent de bien répondre à la pénurie de logements et à la forte demande du marché?
Dans le débat actuel, la constante la plus frustrante est certainement la tendance qu’ont toutes les parties à se diaboliser l’une l’autre. Les investisseurs qui achètent des propriétés pour les louer fournissent une solution aux locataires qui n’ont pas les moyens d’acheter, mais sont souvent dépeints comme étant la source du problème par les tenants du logement abordable. Tous les ordres de gouvernements critiquent les promoteurs et les investisseurs institutionnels – et réciproquement.
Quelles seraient les innovations à introduire et les modifications à apporter aux politiques?
Au pays, la grande majorité des logements construits expressément pour le marché locatif ont été bâtis entre les années 1960 et 1980. À l’époque, le gouvernement fédéral encourageait la construction d’immeubles locatifs par des incitatifs et des crédits d’impôt. Par exemple, le Programme des immeubles résidentiels à logements multiples (IRLM), créé en 1974, offrait des déductions fiscales aux propriétaires d’immeubles locatifs. Mais des programmes similaires ont donné lieu à des abus très médiatisés et ont dû être abolis. Aujourd’hui, comparativement à celui des États-Unis, notre parc de logements construits pour le marché locatif est bien moindre, et d’une qualité nettement inférieure. De nouvelles initiatives semblables au Programme IRLM pourraient nous aider à répondre aux besoins. Mais vu les abus précédents et les risques politiques associés, les décideurs hésitent à emprunter cette voie. Ici aussi, les CPA ont un rôle à jouer : ils pourraient faire en sorte que de tels abus soient chose du passé en établissant à l’usage des parties des codes d’éthique rigoureux et des rapports transparents.
Mike Gallagher
Mike Gallagher, CPA à la retraite, a cumulé 38 années d’expérience comme contrôleur et directeur des finances dans la région de Thunder Bay (Ont.).
Quelle évaluation faites-vous de la crise du logement?
Nous parlons tous de « crise » du logement, mais une crise est temporaire. Or, voilà que la situation atteint son paroxysme après s’être dégradée pendant des dizaines d’années. Les niveaux d’immigration record surpassent la cadence de construction de logements. Les spéculateurs immobiliers achètent des propriétés qu’ils laissent vacantes. La location à court terme fait fondre l’offre de logements. Pour faire face à la pénurie, les gouvernements fédéral et provinciaux encouragent la construction de nouveaux logements, ce qui ne profite essentiellement qu’à la tranche de population ayant des revenus moyens ou élevés, et laisse à eux-mêmes les gens vivant dans la pauvreté, les personnes âgées et les immigrants qui cherchent un logement abordable. Bien entendu, ces facteurs ont contribué à une hausse du coût des logements qui freine le progrès social et crée un manque systémique d’accès à un logement adéquat.
Par rapport aux grands centres urbains où se loger coûte le plus cher, quelle a été l’incidence de la crise sur les petites villes comme Thunder Bay?
Les problèmes y sont semblables : itinérance avec campements à longueur d’année, manque d’abordabilité. À Thunder Bay, se loger coûte relativement moins cher, mais le prix médian d’une maison individuelle est de 325 000 $ : l’accès à la propriété demeure donc hors de portée pour beaucoup. Notamment pour les immigrants récents, dont la proportion croît dans les petites villes de l’Ontario, à mesure que leur population vieillit.
Pour résoudre la crise, quelles seraient les innovations à introduire et les modifications à apporter aux politiques?
Il faudrait des mesures fiscales audacieuses. Comme une augmentation substantielle des taxes perçues sur les immeubles considérés comme vacants ou sous-utilisés (l’automne dernier, Toronto a triplé sa taxe sur les logements vacants). Ou la mise en œuvre de systèmes d’imposition à taux progressifs plus draconiens ciblant la location à court terme, selon le nombre d’immeubles détenus à cette fin. Ou encore, afin de contribuer à combler l’écart en matière d’accessibilité au logement, la création de nouveaux programmes de remboursement financés par l’État, destinés aux propriétaires offrant des logements à prix inférieur au marché. Les gouvernements, au lieu de subventionner des projets haut de gamme, doivent prioriser l’aide aux organismes sans but lucratif axés sur la construction de logements abordables. Autre solution viable : la conversion d’espaces sous-utilisés (comme des immeubles de bureaux inoccupés) en logements abordables.
Pour que ces propositions se concrétisent, comment les CPA peuvent-ils mettre leur savoir-faire à profit?
Au pays, l’immobilier est surtout l’affaire, depuis toujours, des entités à but lucratif. Ce n’est pas le profit en soi qui pose problème. Mais les décennies se suivent et continuent de nous le montrer : ce modèle fait monter les coûts et ne répond pas aux besoins de tous. En tant que CPA, nous devons remettre ce modèle en question, particulièrement sur le plan de la responsabilité sociale – question trop souvent reléguée à l’arrière-plan ces dernières années au profit de la question environnementale. Nous pourrions déterminer, au moyen d’études et de documents de réflexion, des indicateurs qui aideraient les entreprises à offrir aux Canadiens des logements adéquats selon une approche rentable. On satisferait ainsi aux exigences des jeunes générations soucieuses d’investir dans des entreprises qui sont à la fois profitables et bonnes citoyennes. Les solutions de logement abordable que nous venons d’évoquer répondent à ces deux besoins. À nous d’indiquer aux investisseurs et aux entreprises la voie à suivre.
Maya Kambeitz
Maya Kambeitz est directrice générale de la Norfolk Housing Association (NHA), fournisseur de logements communautaires de Calgary.
En tant que directrice de votre organisme, quelle évaluation faites-vous de la crise du logement?
Aucun des ordres de gouvernements ne considère la question du logement comme l’un des grands déterminants sociaux de la santé. En tant que société, nous avons laissé l’entreprise privée répondre aux besoins de tous. Et cette réponse est lacunaire, les degrés d’investissements et de priorisation actuels laissant pour compte certains segments. En cherchant à tirer une valeur de ce qui constitue un besoin de base pour tous, la financiarisation du logement lèse un grand nombre de Canadiens.
Quelle aide la NHA offre-t-elle à cet égard?
La NHA veut s’assurer que les familles, quels que soient leurs revenus, soient en mesure de se loger dans les quartiers Hillhurst et Sunnyside de Calgary. En tant qu’entreprise sociale sans but lucratif, nous investissons nos profits dans les améliorations aux immobilisations et l’expansion de notre parc résidentiel. Nous gérons 138 habitations à vocation locative, où 50 % des résidents paient un loyer proportionné à leur revenu, plutôt que fixé au taux du marché. Depuis la fin de la pandémie, un résident sur cinq ne peut se payer un logement adéquat à Calgary.
Le marché du logement canadien pourrait-il s’inspirer du modèle de la NHA et profiter d’investissements accrus?
Absolument. En ce moment, nous sommes le seul fournisseur de logements à Calgary à suivre un modèle à revenus mixtes. Quand la NHA a commencé ses activités en 1980, le gouvernement fédéral était très engagé sur la question du logement, de sorte que nous avons pu obtenir un financement adéquat qui, au fil des ans, s’est tari. Le secteur du logement communautaire est aux prises avec les mêmes problèmes que le secteur privé, mais n’a qu’un accès comparativement très limité à des capitaux et à une aide financière. Par exemple, la Stratégie nationale sur le logement du fédéral ne comporte pas de fonds d’acquisition de logements abordables. L’accès à la propriété ne constitue pas la seule voie. Près du tiers des Canadiens sont locataires, une proportion appelée à croître. Le logement communautaire a déjà été une priorité au pays : il peut le redevenir.
Quel rôle les CPA pourraient-ils jouer pour qu’il le redevienne?
S’ils explorent des modèles financiers permettant de surmonter les obstacles auxquels se heurtent les fournisseurs de logements communautaires, les CPA pourraient contribuer à la préservation du parc locatif existant et en prévenir la transformation en projets inabordables. Ils pourraient aussi sensibiliser les marchés privés aux avantages socioéconomiques de se positionner sur ce segment. Car il existe un lien de causalité direct entre la proportion de logements communautaires au sein de l’ensemble du parc résidentiel et la productivité économique. Une étude sur le sujet a été commandée à Deloitte par l’Association canadienne d’habitation et de rénovation urbaine (ACHRU), Housing Partnership Canada et nos partenaires sectoriels; on y lit que, si le Canada faisait passer d’ici 2030 son parc de logements communautaires à la moyenne des pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (soit 7 %), sa productivité économique augmenterait de 5,7 % à 9,3 %, un bond du PIB de 136 G$. Enfin, les CPA peuvent démontrer le bien-fondé, sur le plan social, des investissements dans le logement communautaire : les entreprises bénéficieront nécessairement du fait d’être partenaires avec les fournisseurs de logements sociaux dans les régions où elles exercent leurs activités et où leur main-d’œuvre habite.
Jo-Ann Lempert
Jo-Ann Lempert, FCPA de Montréal, est leader du créneau de l’immobilier et de la construction de MNP pour la province du Québec.
Quelle évaluation faites-vous de la crise du logement?
Le prix des habitations a explosé avant les récentes hausses des taux d’intérêt, et il n’a toujours pas reculé autant que prévu dans les grandes villes comme Montréal. Les acheteurs hésitant maintenant à se lancer sur le marché, bien des maisons au prix prohibitif ne se vendent pas. De plus, nombre de propriétaires ayant contracté un prêt hypothécaire à risque élevé aux premiers jours de la pandémie auront du mal à renégocier leur prochain prêt d’ici deux ans. Si les proprios fortement endettés en venaient en bloc à manquer à leurs obligations hypothécaires, toute l’économie pourrait s’en ressentir.
Pour gérer la crise, que peuvent faire les propriétaires et le secteur de l’immobilier et de la construction?
À l’heure actuelle, la hausse du prix des aliments et des paiements d’intérêts vulnérabilise beaucoup de Canadiens. Ils doivent s’employer à faire le suivi de leurs dépenses et à prévoir leurs entrées et sorties de fonds. De même, les entreprises doivent travailler assidûment avec leurs partenaires de financement, leurs prêteurs et les investisseurs pour s’assurer de constamment gérer leurs attentes et de saisir toute occasion de réduire les coûts de financement.
Comment les CPA peuvent-ils aider les Canadiens et les entreprises à cet égard?
De nombreux CPA collaborent étroitement avec les différents acteurs du marché du logement. Pour eux, les besoins des banquiers, des promoteurs et des investisseurs n’ont pas de secret. Et ceux qui, comme moi, travaillent en certification sont tenus de respecter la plus stricte indépendance. Cette position d’objectivité nous confère un rôle idéal pour faciliter les communications : si nous contribuons à l’entente des parties, c’est précisément parce que nous n’avons d’autre intérêt que de permettre à tous de collaborer.
Comment les CPA peuvent-ils aider leurs clients à faire face aux risques et incertitudes?
Par la sensibilisation. Les CPA, en prise directe avec leurs collectivités, peuvent conseiller les parties prenantes sur l’évolution des facteurs économiques et leurs incidences potentielles sur les politiques, afin de les protéger des menaces qui pèsent sur le marché du logement. Et aussi, par la communication et la transparence auprès des parties prenantes. Il existe des logiciels pour faire des prévisions, un budget et une analyse des flux de trésorerie. Les CPA peuvent s’occuper de tous ces aspects financiers, mais ils peuvent aussi faire rapport sur les indicateurs importants aux yeux des prêteurs et des investisseurs. Quand le marché est imprévisible, gérer la confiance et la réciprocité au sein de ces relations est essentiel.