L’exemption pour résidence principale expliquée en quatre questions
Une propriété, y compris un chalet ou une maison d’été, peut être désignée comme résidence principale et bénéficier ainsi de l’exemption pour résidence principale au moment de sa vente. (Getty Images/skynesher)
Produire une déclaration de revenus n’est jamais facile, encore moins s’il faut déclarer la vente d’une propriété. Quels renseignements inclure? Y aura-t-il de l’impôt à payer? Comment l’appréciation de la valeur et les gains en capital entrent-ils dans le calcul?
Heureusement, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit une exemption pour résidence principale (ERP) qui permet d’exonérer de l’impôt la vente d’une résidence.
Les CPA se rappelleront qu’en 2016, l’ARC a resserré les critères d’admissibilité et exigé que la vente d’une résidence principale soit indiquée dans la déclaration de revenus pour que le contribuable puisse bénéficier de la pleine exemption.
Dans cette optique, les propriétaires canadiens doivent tenir compte de divers facteurs lorsqu’ils demandent une ERP, surtout s’ils possèdent plus d’une propriété.
Voici quatre questions qu’on pose souvent aux CPA, et comment bien y répondre.
1) Combien de temps dois-je vivre dans une résidence pour la déclarer comme résidence principale et avoir droit à l’ERP?
L’ARC ne précise pas la durée exacte pendant laquelle le contribuable ou les membres de sa famille (y compris son époux, son conjoint de fait ou ses enfants) doivent habiter le logement afin de le désigner comme résidence principale pour une année donnée. Les règles fiscales stipulent seulement que la résidence doit être « normalement habitée » au cours de l’année, ce qui laisse beaucoup de latitude. Une question plus importante est de déterminer si une propriété détenue pendant une courte période produira un revenu ou un gain en capital lors de sa vente.
Vos clients doivent savoir que l’ARC passera leur dossier au crible, analysant la durée du séjour dans le logement, les sources de revenus et les habitudes d’achat de biens immobiliers, notamment, afin d’établir si la propriété est effectivement une résidence principale ou si elle fait l’objet d’une activité commerciale, telle qu’une opération immobilière dite de vente-achat (flipping).
« Si l’ARC conteste votre demande d’exemption, tous les éléments du dossier seront examinés en détail », prévient Michael Espinoza, CPA, directeur principal des services en fiscalité du bureau national chez Grant Thornton. « On vous interrogera sur vos intentions, sur les raisons de l’achat ainsi que de la mise en vente de la propriété. »
2) D’autres types de propriétés, tels qu’un chalet, peuvent-ils être désignés comme résidence principale et être admissibles à l’ERP?
La plupart des propriétés (maison ou chalet, par exemple) peuvent être désignées comme résidence principale – même les résidences saisonnières situées hors du Canada, comme aux États-Unis ou dans les Antilles. Le logement doit seulement être « normalement habité » par le propriétaire, ou sa famille, au cours de chaque année civile pour laquelle est faite une demande.
Rappelez aussi à vos clients qu’une seule propriété par an et par famille (époux ou conjoint de fait et enfants de moins de 18 ans) peut être désignée comme résidence principale. Bien que la pratique se raréfie, chaque conjoint a toutefois le droit de désigner une propriété différente comme résidence principale pour les années antérieures à 1982. Une fois vendu, un bien qui n’est pas considéré comme une résidence principale sera soumis à l’impôt sur les gains en capital pour les années où il n’a pas été désigné comme tel. Le gain réalisé peut être soumis à l’impôt également si la résidence est désignée pour une partie, mais pas pour la totalité, des années de propriété.
Il ne faut pas non plus oublier que la superficie du terrain entre en ligne de compte. Généralement, les propriétés qui font au-delà d’un demi-hectare (environ 1,2 acre) ne peuvent pas bénéficier de l’exemption. Par exemple, s’il s’agit d’une ferme, seulement la maison et un fonds de terre d’un demi-hectare peuvent être désignés comme résidence principale. Le terrain excédentaire est soumis à l’impôt sur les gains en capital, en fonction de l’appréciation de sa valeur. Pour se prévaloir de l’exemption à l’égard de la portion du fonds de terre restante, le contribuable doit être en mesure de prouver qu’elle est nécessaire à l’usage et à la jouissance de la résidence. L’ARC se montre cependant très restrictive dans l’application de cette règle.
Si votre client possède plusieurs propriétés et en vend une, il peut la désigner comme résidence principale pour la totalité ou une partie des années de propriété afin de tirer le meilleur parti de l’exemption et de minimiser le montant de l’impôt à payer sur les gains en capital réalisés.
« Il semble logique, d’une manière générale, de désigner comme résidence principale la propriété qui présente le gain moyen le plus élevé par année de possession », explique Bruce Ball, FCPA, FCA, vice-président, Fiscalité, CPA Canada. « D’autres facteurs entrent toutefois en jeu, et les judicieux conseils d’un CPA pourraient vous aider à réduire votre impôt. »
Les experts recommandent, en effet, aux contribuables de consulter un fiscaliste pour évaluer la façon la plus avantageuse de procéder à cet égard.
3) Une propriété dont on tire un revenu peut-elle être considérée comme une résidence principale et bénéficier de l’ERP?
L’ARC a rendu obligatoire la déclaration de la vente d’une résidence principale afin de limiter les cas d’exemption. L’objectif général est de surveiller plus étroitement les biens immobiliers détenus à l’étranger, les biens revendus rapidement après une courte période de possession (et pouvant, surtout, ne pas être admissibles comme résidence principale), les biens qui ne sont pas « normalement habités » à l’année par leur propriétaire, ainsi que les biens construits par des entrepreneurs en série, qui les occupent avant de les vendre.
Par conséquent, un bien principalement utilisé en vue de gagner un revenu, ou figurant dans un inventaire, ne peut pas bénéficier de l’ERP. Cette catégorie comprend, notamment, les habitations à usage exclusivement locatif, à long ou à court terme, et les immeubles à plusieurs unités dont une seule constitue le domicile du propriétaire, qui loue les autres et en tire un revenu.
Font toutefois exception les biens habités en temps normal par le propriétaire, mais mis en location ponctuellement et à court terme : pendant quelques semaines en été s’il s’agit d’un chalet, par exemple, ou encore si le propriétaire inscrit sa maison sur Airbnb pendant ses vacances. Font aussi exception les biens loués par le propriétaire à un membre de sa famille (époux ou conjoint de fait, ou enfant).
« Si, pour l’essentiel, le bien est destiné à votre usage personnel, vous aurez droit à l’exemption pour résidence principale, même en le mettant en location sur Airbnb, résume M. Espinoza. Vous pouvez le louer souvent, tant que vous y vivez régulièrement, en quelque mesure. »
4) Quelles sont les pénalités encourues lorsque la vente d’une résidence principale n’est pas déclarée à l’ARC?
Selon les dispositions de l’ARC, si un propriétaire omet de déclarer la vente d’une résidence principale, il pourrait avoir à payer une pénalité de retard de 100 $ par mois, jusqu’à un maximum de 8 000 $. En outre, si un propriétaire ne déclare pas la vente, l’exemption peut lui être refusée, et ses gains en capital seraient alors imposables.
« Bien que cette exigence déclarative existe depuis maintenant plusieurs années, beaucoup de gens ne se croient toujours pas obligés aujourd’hui de déclarer la vente de leur résidence principale s’il s’agit de leur unique propriété, constate M. Ball. Ne pas le faire risque pourtant de leur coûter cher. »
FIN PRÊTS POUR LA PÉRIODE DES IMPÔTS
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