Vous comptez acheter une maison avec un bon ami? Lisez d’abord ceci.

Un contrat entre copropriétaires détaille les modalités de propriété commune et prévoit des scénarios hypothétiques. (Getty Images/Cavan Images)

Malgré les signes annonçant la hausse des taux d’intérêt, le marché canadien de l’habitation devrait rester chaud cette année. Même que d’après un rapport récent de la Banque Royale, le prix du logement croîtra de 6,2 % en 2022.

Devant cet état de fait, les accédants à la propriété rivalisent d’ingéniosité. En effet, selon un rapport RE/MAX sur l’abordabilité du logement, le tiers des acheteurs canadiens (33 %) élaborent de nouvelles stratégies pour pénétrer le marché, et 13 % envisagent de mettre leurs fonds en commun avec des amis ou des membres de leur famille (plus de la moitié des personnes qui s’intéressent à des stratégies semblables appartiennent à la génération Y ou Z).

Cette forme de copropriété étant en vogue, nous avons demandé à trois experts de s’exprimer sur les démarches qui attendent les futurs acheteurs et acheteuses. 

1. ÉTUDIER LA MARCHE À SUIVRE

Renseignez-vous sur l’acquisition en copropriété, conseillent les experts, car elle diffère quelque peu du processus habituel d’achat d’une habitation. Par exemple, plutôt que d’aller chercher un prêt hypothécaire, vous devrez conclure un contrat de tenance à bail commune, ce qui est souvent moins simple, ainsi qu’un contrat de copropriété.

« Les gens doivent s’informer », souligne Saman Habibi, CPA, représentant commercial pour Right At Home Realty Inc., firme de courtage immobilier de Durham, en Ontario.

Il recommande de connaître les intervenants (avocats ou notaires, agents immobiliers, professionnels hypothécaires spécialisés en copropriété) et les frais (p. ex. honoraires juridiques, frais de courtage).

Les règles et règlements en vigueur sont également à apprivoiser. Certaines provinces (p. ex. l’Ontario) et associations (p. ex. CoHo BC) proposent des guides complets sur l’achat en copropriété et les exigences à respecter dans tel ou tel territoire.

On doit d’abord et avant tout se fixer des ambitions réalistes et éviter les coups de tête, estime Daniel Steinfeld, CPA, agent immobilier et cofondateur d’On the Block, firme de courtage immobilier spécialisée du Grand Toronto.

« L’achat d’une habitation est généralement la plus grosse transaction d’une vie, et il est parfois tentant de plonger sans trop réfléchir aux conséquences. Or, une formule qui vous semble attrayante peut ne pas vous convenir… et finir par vous causer bien des maux de tête. »

2. ÉTABLIR UN LIEN DE CONFIANCE ET DÉFINIR LE BUT DU PROJET

Cette vérité peut apparaître comme une évidence, mais la relation entre les parties – membres de la famille, amis, connaissances, etc. – doit absolument être empreinte de confiance et de transparence.

Daniel Steinfeld est d’avis que la meilleure façon pour des copropriétaires éventuels de réfléchir à leur projet consiste à imaginer qu’ils coexploitent une entreprise.

L’expert suggère aussi de déterminer les motifs de chacun. Le bien immobilier se veut-il un placement ou une résidence principale? Espère-t-on le revendre à profit rapidement ou le conserver longtemps?

Si plusieurs membres d’une famille doivent y habiter, une discussion s’impose quant à la division des lieux entre les parties, prévient Richard Bell, avocat spécialisé en immobilier et associé chez Bell Alliance, une société vancouvéroise. Les résidents occuperont-ils une portion de l’immeuble résidentiel principal, ou bien un logement secondaire situé ailleurs sur le terrain?

En optant pour la tenance à bail commune, précise le juriste, chaque partie devient propriétaire d’une quote-part ou d’un pourcentage de participation dans le bien immobilier, et non propriétaire conjointe du bien en entier, comme c’est normalement le cas pour des conjoints.

Les modalités diffèrent également dans l’éventualité d’un décès : sous le régime de la tenance conjointe, le bien revient au tenant conjoint survivant, en vertu de ce qu’on appelle le droit de survie, mais dans le cas de la tenance à bail commune, la part du copropriétaire est transférée à sa succession.

3. PEAUFINER LE TOUT

Une fois que tout le monde est sur la même longueur d’onde, le travail sur les conditions contractuelles peut débuter, explique Richard Bell. Il est préférable de consulter un juriste, voire plusieurs, si chacun veut un représentant indépendant.

Les questions ci-dessous peuvent orienter les discussions :

• La propriété proportionnelle de chaque partie sera-t-elle calculée en fonction de la contribution à la mise de fonds ou de la superficie occupée?
• Comment diviserez-vous les frais juridiques, immobiliers et autres (droits de mutation immobilière, impôt foncier, etc.)?
• Aurez-vous droit à l’incitatif à l’achat d’une première propriété?
• Achetez-vous le bien immobilier dans une optique de placement? Chercherez-vous principalement à empocher une plus-value ou à toucher un revenu de location? S’agira-t-il de location à court terme ou de location à long terme?

Richard Bell recommande également de se poser les questions suivantes :

• Qu’adviendra-t-il si une partie décède ou décide de vendre sa part plus tôt que prévu, que ce soit en la liquidant ou en la cédant?
• Doit-on prévoir un droit de préemption pour permettre son achat par l’autre partie?
• Qu’arrivera-t-il si une partie souhaite faire emménager un conjoint, une conjointe ou une autre personne?
• Que se passera-t-il si une partie perd sa principale source de revenus (p. ex. son emploi)? L’autre sera-t-elle tenue d’absorber tous les coûts liés à la propriété?

Le ou les juristes consultés pourront partir des résultats des discussions et des réponses aux questions pour rédiger un contrat-cadre.

Ce document n’est toutefois pas garant des résultats, qui dépendront au bout du compte des relations qu’entretiennent les parties.

« Il s’agit ni plus ni moins d’une coentreprise dont chaque partie détient une part, souligne Richard Bell. Les parties doivent notamment déterminer leurs droits de copropriétaires et la manière dont les décisions se prendront. »

SE PRÉPARER FINANCIÈREMENT À L’ACHAT D’UNE HABITATION

Vous songez à remplacer votre bail par un prêt hypothécaire? Laissez-vous éclairer par la série en deux parties « Propriétaire ou locataire » du blogue de littératie financière de CPA Canada, où sont exposés les avantages et inconvénients de la propriété et de la location.

Nous vous proposons également des articles sur l’achat d’une habitation en temps de pandémie, les fraudes immobilières et les coûts des mensonges sur une demande de prêt hypothécaire.