Taxe sur les logements sous-utilisés : Ce qu’il faut savoir

Un CPA peut aider ses clients à repérer les situations où les propriétaires sont assujettis aux règles sur la TLSU et à l’obligation de paiement. (Getty Images/Weekend Images Inc.)

Depuis l’annonce, dans le cadre du budget fédéral de 2021, de la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU), des questions ont été soulevées quant à son application. En bref, la TLSU est une taxe correspondant à 1 % de la valeur d’un immeuble résidentiel appartenant à une personne non résidente non canadienne, et considéré comme vacant ou sous-utilisé.

La taxe vise principalement les non-résidents, mais les gens ne savent peut-être pas que les Canadiens (citoyens et résidents) peuvent être assujettis aux règles sur la TLSU dans certaines situations, met en garde Bruce Ball, FCPA, vice-président, Fiscalité, à CPA Canada. « Ils n’auront généralement pas à payer de taxe, mais ils devront produire une déclaration et demander une exemption. »

QU’EST-CE QUE LA TLSU?

Il s’agit essentiellement d’une taxe sur le logement imposée par le gouvernement fédéral aux non-résidents lorsqu’un immeuble n’est pas utilisé de façon optimale, explique M. Ball. [Lisez notre blogue sur la fiscalité au sujet des obligations et des exemptions de la TLSU.]

Les règles relatives à la TLSU prévoient une obligation de déclaration annuelle et le paiement d’une taxe correspondant à 1 % de la valeur de l’immeuble résidentiel. Il existe trois catégories de propriétaires d’immeubles résidentiels : ceux n’ayant pas d’obligation de produire de déclaration ni de payer de taxe, ceux ayant l’obligation de produire une déclaration et de payer la taxe, et enfin ceux ayant l’obligation de produire une déclaration, mais n’ayant pas d’obligation de payer la taxe en raison d’une exemption. La date limite de production de la déclaration et de paiement de la TLSU est le 30 avril (pour les déclarations de 2022, ce sera le 1^er mai, le 30 avril tombant un dimanche cette année).

QUI EST VISÉ?

Le non-résident qui possède un immeuble résidentiel vacant ou sous-utilisé pourrait devoir payer la taxe selon les règles relatives à la TLSU. Malheureusement, l’initiative fédérale qui cible les non-résidents pourrait également toucher les Canadiens, prévient M. Ball.

« On ne peut pas présumer que la TLSU ne s’applique qu’aux non-résidents. Si un particulier canadien possède un immeuble résidentiel autrement qu’en son nom, il peut être tenu de produire une déclaration, à défaut de quoi il s’expose à une pénalité de 5 000 $ ou plus. »

M. Ball cite l’exemple d’un logement occupé par un particulier atteint de maladie mentale et dont le frère détient la propriété en fiducie. « Même si le particulier habite là à temps plein et que son frère est Canadien, celui-ci devra quand même produire une déclaration parce qu’il détient l’immeuble en fiducie », explique-t-il. Son frère pourra toutefois, dans sa déclaration, demander une exemption.

Autres sujets de préoccupation des Canadiens : les biens agricoles, les propriétés de vacances détenues en fiducie et les fiducies utilisées en remplacement d’un testament. Dans tous ces cas, la taxe peut ne pas être exigible étant donné que les propriétaires sous-jacents sont canadiens, mais une pénalité s’appliquera si aucune déclaration avec demande d’exemption n’est produite.

Une question se pose en ce qui concerne la copropriété des immeubles résidentiels, précise M. Ball. « Les propriétaires détiennent-ils l’immeuble en tant que copropriétaires ou au sein d’une société de personnes? Il ne s’agit peut-être pas d’un facteur crucial aux fins du calcul de l’impôt sur le revenu des particuliers, mais, aux fins du régime de la TLSU, il pourrait déterminer s’il y a ou non une obligation de produire une déclaration. Il est donc essentiel de bien comprendre ce qu’il en est et d’indiquer pourquoi il s’agit ou non d’une société de personnes. »

QUI DOIT PRODUIRE UNE DÉCLARATION?

Selon M. Ball, la confusion entourant les règles sur la TLSU vient en partie du fait que certains groupes n’auront pas à produire de déclaration et que d’autres devront produire une déclaration sans payer de taxe. « Les particuliers canadiens qui possèdent un immeuble résidentiel directement sont des “propriétaires exclus” et n’ont pas à produire de déclaration. »

Les propriétaires exclus comprennent, outre les particuliers canadiens, les sociétés canadiennes cotées en bourse, certaines fiducies (fiducies de fonds commun de placement, fiducies de placement immobilier, fiducies intermédiaires de placement déterminées ou successions contrôlées par le liquidateur), les organismes de bienfaisance enregistrés, les coopératives d’habitation, les municipalités et autres institutions publiques et organes, les corps dirigeants autochtones ou les personnes morales détenues à part entière par de tels corps dirigeants, et les « personnes visées par règlement » (qui ne sont pas encore définies).

Pour aider les propriétaires à y voir plus clair, l’ARC a récemment lancé un outil leur permettant de déterminer s’ils sont assujettis à la taxe sur les logements sous-utilisés.

QUELLES SONT LES EXEMPTIONS PRÉVUES?

Les choses se compliquent lorsqu’il ne s’agit pas de propriétaires exclus. Comme nous l’avons vu, si les immeubles sont détenus indirectement par une personne morale, une fiducie ou une société de personnes dont les propriétaires sous-jacents sont canadiens, une déclaration est exigée et une exemption est généralement offerte à une personne morale, une fiducie ou une société de personnes canadiennes déterminées (section 6 de la déclaration de la TLSU).

Les propriétaires non résidents devront généralement produire une déclaration et seront soit admissibles à une exemption, soit, à défaut, assujettis à la taxe. Ils bénéficieront d’une exemption si l’immeuble résidentiel est leur principal lieu de résidence, celui de leur époux ou conjoint de fait ou celui d’un enfant qui fréquente un établissement d’enseignement pendant l’année. D’autres exemptions sont fondées sur la disponibilité, l’emplacement et l’utilisation de l’immeuble résidentiel.

COMMENT MON COMPTABLE PEUT-IL M’AIDER?

Les CPA peuvent repérer les situations où la propriété est assujettie aux règles relatives à la TLSU et s’assurer que leurs clients comprennent les incidences possibles de la production de la déclaration ou de la taxe.

« Bon nombre de propriétaires canadiens ne comprennent pas la TLSU et certains ne savent même pas qu’elle existe », souligne M. Ball, qui conseille aux propriétaires de se renseigner pour savoir si leur immeuble résidentiel est assujetti aux règles.

« Il est essentiel d’être au fait des règles sur la TLSU pour éviter de payer des pénalités inutilement, conclut-il. En parler à son comptable est un bon point de départ. »

POUR MIEUX COMPRENDRE

Demeurez au fait des obligations et des exigences relatives à la TLSU en lisant le blogue sur la fiscalité de CPA Canada. Voyez comment l’expertise des CPA peut aider les clients à maximiser l’exemption pour résidence principale. De plus, découvrez trois fraudes immobilières fréquentes dont vous ne voulez surtout pas être victime.